Pressespiegel

02.2015, Oralchirurgie Journal

Medium für Fachärzte für Oralchirurgie


Praxismietvertrag: Auf die Gestaltung kommt es an

Was viele Ärzte nicht wissen: Viele Praxismietverträge haben Formfehler und sind zumindest teilweise unwirksam. Rechtsan­walt Oliver Weger erklärt, was bei Neuabschluss und Änderung von Mietverträgen unbedingt zu beachten ist.

Praxisinhaber wiegen sich bei ihren Mietverträgen oft in trügerischer Sicher­heit. Viele Praxismietverträge und Er­gänzungsvereinbarungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Schon kleine Formfehler können die Rechts­kraft des gesamten Dokuments gefähr­den. Ärzte sollten ihre Mietverträge frühzeitig auf den Prüfstand stellen, um unliebsame Überraschungen zu ver­meiden.

Formvorschriften genau beachten

Von elementarer Bedeutung ist das so­genannte Schriftformgebot gemäß §50 BGB. Zur Einhaltung der Schriftform ist erforderlich, dass der Praxismietvertrag die wesentlichen Vertragsbestandteile enthält. Dazu zählen die Vertragspart­ner, der Mietgegenstand, der Mietpreis, die Mietdauer sowie die Nebenkosten.

Einzelne Blätter, darunter der Vertrags­text und möglicheAnlagen, dürfen nicht allein durch eine Büroklammer zusam­mengehalten werden. Sie müssen durch eine Kordel oder Heftung fest miteinan­der verbunden sein. Eine Trennung der Dokumente darf nicht ohne Weiteres, d.h. nur unter teilweiser Beschädigung, möglich sein. Sind wesentliche Vertrags- bestandteile in zwei separaten, nicht miteinander verbundenen Urkunden enthalten, so müssen beide Urkunden aufeinander Bezug nehmen. Für einen objektiven Betrachter muss zweifelsfrei erkennbar sein, dass beide Urkunden eine Einheit bilden. Die Vertragspar­teien müssen den Praxismietvertrag als einheitliche Urkunde eigenhändig mit Namensunterschrift unterzeichnen. So­weit die Unterzeichnung aufseiten eines Vertragspartners durch einen Vertreter erfolgt, sollte die Vertretung durch den Zusatz J.V." kenntlich gemacht werden.

Der andere Vertragspartner sollte sich zuvor durch Vorlage einer Vollmacht Ge­wissheit darüber verschaffen, dass der Unterzeichner tatsächlich als Vertreter des Vertragspartners auftreten kann. Darüber hinaus bietet es sich aus Be­weisgründen an, die einzelnen Seiten des Vertrages und die Anlagen zum Mietvertrag durch alle Vertragsbeteilig­ten auf jeder Seite mit dem Namenskür­zel, der sogenannte Paraphe, zu verse­hen. Dies ermöglicht es den Vertragsbe­teiligten, im Streitfälle zu beweisen, was Inhalt des Vertrages geworden ist.

Folgen eines Schriftformverstoßes

Wird die erforderliche Schriftform nicht eingehalten, gilt ein Mietvertrag, wenn er für eine längere Zeit als ein Jahr ab­geschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Regelung gilt

auch für den Abschluss und die Änderung von Praxis­mietverträgen. Dies hat dann zur Folge, dass etwaige im Praxismietvertrag auf genom­mene Mindestlaufzeiten des Mietverhältnisses keine Gel­tung haben. Ein Mietvertrag über Praxisräume kann in solchen Fällen von bei­den Seiten, d.h. Vermie­ter und Mieter, bis zum dritten Werktageines Ka­lendervierteljahrs zum Ab­lauf des nächsten Kalender­vierteljahrs ordentlich gekün­digt werden. Es besteht quasi eine sechsmonatige Kündigungs­frist. Dies ist insbesondere für den Praxismieter gefährlich, der seine Praxisplanung zu­meist langfristig ausgelegt hat Schließlich ist der Standort der Praxis ein wesentlicher Wirtschaftsfak­tor. Beruft sich der Vermieter im Nach­hinein auf den Schriftformverstoß und kündigt den Mietvertrag ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt, so kann dies für den Praxismieter existenzbedro­hende Züge annehmen. Denn: ohne Praxisräume keine Praxis, ohne Praxis keine Einnahmen.

Vorsicht bei Änderungen

Das Schriftformgebot gemäß § 550 BGB gilt auch für Änderungsvereinbarungen zum Praxismietvertrag. Entspricht die Änderungsvereinbarung nicht dem Schriftformgebot, ist grundsätzlich die gesamte, d.h. auch die ursprüngliche mietvertragliche Vereinbarung, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen anzu­sehen. Die Folge: Der Mietvertrag ist durch die Beteiligten innerhalb der ge­setzlichen Frist kündbar, auch wenn der ursprüngliche Mietvertrag formgerecht abgeschlossen wurde. Der Schriftform­verstoß in der Änderungsvereinbarung „infiziert" den ursprünglichen Praxis­mietvertrag. Soll der ursprüngliche Praxismietvertrag ergänzt werden, so kann dies folgendermaßen erfolgen: Der Hauptmietvertrag wird aufgehoben und mit einer einheitlichen Urkunde ein völ­lig neuer Mietvertrag abgeschlossen.

Dies ist jedoch in der Regel unpraktikabel. Alternativ kommt eine gesonderte Er­gänzungsvereinbarung in Betracht. Sie sollte wie oben beschrieben fest mit dem ursprüngli­chen Mietvertrag verbunden werden. In den letzten Jah­ren hat die Recht­sprechung hier je­doch eine gewisse Auflockerung erfah­ren. Hiernach ist eine feste Verbindung zwi­schen beiden Urkun­den nicht erforderlich, wenn die Änderungs­vereinbarung alle we­sentlichen Bestandteile eines Mietvertrages (Vertrags­partner, Mietgegenstand, Mietpreis, Mietdauer sowie Nebenkosten) enthält. Zumindest muss die Ergänzungsverein­barung auf den ursprünglichen Mietver­trag bzw. vorhergehende Vereinbarun­gen Bezug nehmen und klarstellen, dass es bei den bisherigen mietvertraglichen Vereinbarungen bleibt, soweit diese nicht angepasst wurden.

Richtig nachverhandeln

Oft wünschen sich Äizte nach Abschluss des Praxismietvertrages eine Anpassung des laufenden Mietvertrages, beispiels­weise hinsichtlich der Laufzeit des Ver­trages. Hierbei ist zu beachten, dass Pra­xismietverträge dem Gewerbemietrecht unterliegen, welches im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag weitgehend un­geregelt und frei vereinbar ist. Praxis­mieter werden sich wesentlich seltener auf unwirksame Regelungen berufen können alsWohnraummieter. Die Durch­setzung von vertraglichen Änderungen erfordert stets die Verhandlung mit dem Vermieter und dessen Zustimmung. So­weit die gewünschten Änderungen auch für den Vermieter positiv sind, beispiels­weise eine Verlängerung der Festmiet­zeit, haben Praxismieter eine gute Ver­handlungsposition. Anders ist dies bei Änderungen, die sich für den Vermieter finanziell negativ auswirken, etwa die fi­nanzielle Beteiligung des Vermieters an geplanten Umbauten des Mieters im Mietbestand. Hier sollte im Rahmen der Verhandlungen der Mehrwert des Vor­habens für den Vermieter herausgestellt werden.

Wird die Modernisierung von Praxisräumen geplant, die mit Umbau­ten des Mietobjekts einhergeht, sollte argumentiert werden, dass diese Um­bauten zu einer bleibenden Wertsteige­rung des Mietobjektes führen, sodass eine finanzielle Beteiligung des Vermie­ters gerechtfertigt ist. Hat der Praxismie­ter in der Vergangenheit auf die Gel­tendmachung von Ansprüchen, etwa das Recht auf Mietminderung wegen Wassereinbruch oder Heizungsausfall, verzichtet, hat er in neuen Verhandlun­gen den Vermieter daran zu erinnern. Häufig lassen sich Vermieter so leichter von einem gewissen Entgegenkommen überzeugen. Möchte der Praxismieter vor Ablauf der Festmietzeit vorzeitig ausziehen und liegt kein Grund zur au­ßerordentlichen Kündigung vor, bieten sich mehrere Möglichkeiten: Mieter kön­nen dem Vermieter einen potenziellen Nachmieter präsentieren, der bereit wäre, den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen. Alternativ kann der Praxismieter dem Vermieter für die vorzeitige Beendigung des Praxis­mietvertrages eine Abstandszahlung an­bieten, die zumindest einen Teil seines Mietausfalls kompensiert.

Die Beispiele zeigen, dass auch während eines be­stehenden Mietverhältnisses Spielraum für vertragliche Änderungen besteht. Es kommt immer darauf an, wie man auf den Vermieter zugeht und die vermeint­lich widerstreitenden Interessen in Ein­klang bringt. Praxismieter sollten vorab fachlichen Rat einholen, um die Ver­tragssituation zu klären und die richtige Verhandlungsstrategie zu erörtern.

Quelle: Oralchirurgie Journal

 
Korrespondenz mit:

Portrait & Vita
Oliver Weger
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Medizinrecht
Tel.: 02166 971-104
Fax: 02166 971-123
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