12.2019

Mietwohnungsneubau: Steuerliche Erleichterung für Investoren

Dass in Deutschland vor allem in den Ballungsräumen bezahlbarer Wohnraum fehlt, ist längst kein Geheimwissen mehr. Daher soll ein neues Gesetz Anreize für Investoren schaffen, Wohnungen für ein bestimmtes Preisniveau zu errichten.

Die bereits im vergangenen Jahr vom Deutschen Bundestag beschlossene und vor wenigen Monaten final eingeführte Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus sieht im Paragraph 7b EStG eine zeitlich befristete Sonderabschreibung vor, die neben der regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden kann. Konkret beschreibt die Maßnahme eine Sonderabschreibung in Höhe von maximal fünf Prozent auf die abschreibungsfähigen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten, jedoch beträgt die Höchstgrenze für die Bemessungsgrundlage 2000 Euro pro Quadratmeter.

Zusätzlich zur linearen Abschreibung

Diese Sonderabschreibung kann neben der linearen Abschreibung in Anspruch genommen werden. Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, können die Käufer 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen. Konkret bedeutet das: Wer seine Immobilie vermietet, kann Anschaffungs- und Herstellungskosten für seine Immobilie in Form der „Absetzung für Abnutzung“ von der Steuer absetzen und zahlt damit weniger Einkommensteuer. Nach Ablauf der Sonderabschreibung erfolgt die weitere Abschreibung mittels Aufteilung des Restwertes auf die verbleibende Nutzungsdauer.

Wichtig ist aber, die vielfältigen Voraussetzungen für die Sonderabschreibung genau im Blick zu haben. Denn diese kann nicht ohne Weiteres in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung in Höhe von bis zu jährlich max. 5% der Anschaffungs-/Herstellungskosten ist im Jahr der Anschaffung/Herstellung der Immobilie und dann für die drei kommenden Jahre möglich (gültig für Bauanträge nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022). Ebenso dürfen die abschreibungsfähigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten die Grenze von 3000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Liegen diese darüber, ist keine steuerliche Begünstigung möglich. Dies gilt auch, wenn in den drei Jahren nach dem Anschaffungs- oder Herstellungsjahr durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Grenze überschritten wird.

Viele Gründe für nachträglichen Wegfall der Sonderabschreibung

Ebenso muss die Wohnung mindestens zehn Jahre lang Wohnzwecken dienen und entgeltlich vermietet werden und kann in dieser Zeit nicht steuerfrei veräußert werden. Wird ein solcher Verstoß festgestellt, führt dies nach dem Gesetz zu einer rückwirkenden Streichung der Sonderabschreibung. Die weiteren Voraussetzungen zur Inanspruchnahme und die Tatbestände des nachträglichen Wegfalls der Sonderabschreibung sollten daher genau im Blick gehalten werden.

Außerdem kann die Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. So sollen Anreize gesetzt werden, Wohnungen spätestens im Jahr 2023 fertigzustellen, um den vollen Zeitraum der Sonderabschreibung ausschöpfen zu können. Die Sonderabschreibung kann ebenso nicht nutzen, wer schon eine andere öffentliche Förderung für seine Investition bezieht.

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist dementsprechend dafür gedacht, langfristig vermietbare Wohnung zu schaffen und sicherzustellen, dass diese auch wirklich vermietet werden. Für Spekulationsobjekte ist die Förderung daher ungeeignet.

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