05.2020

Private Immobilien-Vermögensverwaltung: Vorsicht vor gewerblicher Tätigkeit bei Veräußerung

Aktuell gibt es in Deutschland laut dem Statistikdienst Statista.com rund 18,7 Millionen Wohngebäude, in den sich etwa 40 Millionen Wohnungen befinden. Dazu kommen riesige Büro- und Gewerbeflächen – allein in München und Berlin existieren mehr als 40 Millionen Quadratmeter Büroflächen. Eine andere Zahl: Zum Ende des Jahres 2018 belief sich das in Wohnbauten investierte Vermögen der privaten Haushalte in Deutschland auf eine Summe von rund 4,7 Billionen Euro.

Zwar könnte der Immobilienmarkt durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie gewissen Schaden nehmen, aber langfristig bleiben Immobilien, sowohl privat als auch gewerblich, eine interessante Anlageklasse für Investoren – wie sie es eben schon immer waren. Erträge aus Vermietung und Verpachtung gelten weiterhin als Garanten für einen stabilen Cashflow, und viele Investoren warten schon auf die ersten „Schnäppchen“, sollte der Markt wirklich einen Knick erleben.

Traditionell gehören Vermietung und Verpachtung in Deutschland grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung und unterliegen damit nicht der ortsabhängigen Gewerbesteuer, will heißen: Die Einkünfte werden für den Vermieter nur auf Basis des individuellen Einkommensteuersatzes besteuert. Das vereinfacht natürlich die Immobilien-Vermögensverwaltung erheblich. Investoren können durch diese Möglichkeit einen gesellschaftsrechtlichen Rahmen für ihre Immobilien-Vermögensverwaltung schaffen, beispielsweise in Form einer Personengesellschaft wie der GbR, aber sie nehmen damit eben keine gewerblichen Pflichten auf sich, die entsprechende Steuerlasten auslösen.

Private Immobilien-Vermögensverwaltung mit engen Grenzen

Aber der nicht-gewerblichen Immobilien-Vermögensverwaltung sind enge Grenzen gesetzt. Zum einen dürfen keine Dienstleistungen im Rahmen des Asset Managements angeboten beziehungsweise durchgeführt werden, zum Beispiel Gebäudeservices oder Maklertätigkeiten. Zum anderen muss auch beim Investment-Modell eine klare Abgrenzung erfolgen: Sieht das Geschäftskonzept eines Investors grundsätzlich die Veräußerung eines Wirtschaftsguts vor (in diesem Fall einer Immobilie) und wird erst durch den Verkauf der angestrebte Totalgewinn erzielt, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen – und diese ist dann eben wieder gewerbesteuerpflichtig.

Nach der sogenannten „Verklammerungsrechtsprechung“ ist die Grenze der privaten Immobilien-Vermögensverwaltung immer dann überschritten, wenn das Geschäftskonzept darin besteht, Objekte zu kaufen, zwischenzeitlich zu vermieten und anschließend zu verkaufen, sofern bereits bei der Aufnahme der Tätigkeit feststeht, dass sich das erwartete positive Gesamtergebnis nur unter Einbeziehung des Verkaufserlöses erzielen lässt. Das klingt komplex, ist aber relativ leicht zu durchblicken: Durch die Verklammerung der Vermietung und Veräußerung liegt eine einheitliche Geschäftstätigkeit vor, die die Grenze der privaten steuerlichen Vermögensverwaltung überschreitet. Dabei ist unter dem Begriff des Totalgewinns das positive Gesamtergebnis des Betriebs beziehungsweise der Immobilieninvestition von der Gründung/Anschaffung bis zur Veräußerung, Aufgabe oder Liquidation zu verstehen. Oder anders gesagt: Erbringt die Vermietung/Verpachtung der Immobilie ohne den anschließenden Verkauf kein positives Ergebnis, gilt die Tätigkeit nicht mehr als private Vermögensverwaltung.

Prognose über Vermögensentwicklung abgeben

Wichtig ist also, bereits zu Beginn eines Investments für jedes Objekt eine entsprechende Prognose über die zu erwartende Vermögensentwicklung abzugeben, also über die kalkulierten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Denn der private Rahmen der Vermögensverwaltung wird nicht überschritten, wenn sich aufgrund der bei Beginn der Vermietung vorhersehbaren Werbungskosten (AfA (Absetzung für Abnutzung), Zinsen, laufende Kosten) auch ohne Veräußerung voraussichtlich ein Totalüberschuss ergibt. Dann kann die Immobilie im Anschluss auch verkauft werden, ohne sich der Gefahr der Gewerblichkeit auszusetzen. Dies gilt es frühzeitig festzustellen und transparent zu dokumentieren, sofern bei einer späteren Veräußerung diese Fragestellung aufgeworfen werden könnte.

Übrigens hat die Überschreitung der zehnjährigen Haltefrist bei Immobilien-Investments zur Vermeidung der Spekulationssteuer nichts mit der Verklammerungsrechtsprechung zu tun. Die Die Zehn-Jahres-Frist vermeidet nicht die Verklammerung. Es ist daher zu jedem Zeitpunkt zu prüfen, in welchem Zeitraum Investoren welche Gewinne erzielen beziehungsweise erzielt haben und ob daraus eine gewerbesteuerlich relevante Verklammerung entstehen könnte.

Die Berater der WWS-Gruppe unterstützen Investoren dabei, steuerrechtliche sichere Prognosen aufzustellen und Immobilien-Investments so zu strukturieren, dass sie den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht verlassen.

Korrespondenz mit:

Portrait & Vita
Dr. Ulrich Viefers
Diplom-Volkswirt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

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